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건설공사보험(CAR) 주위재산
인접 제3자 재산과 무엇이 다른가

건설공사보험(CAR)의 주위재산은 공사목적물이 아닌 기존 재산 가운데 발주자·시공자 등 피보험자가 소유하거나 보호·관리하는 재산으로, 주위재산 특별약관으로 담보합니다. 이웃 건물·도로 같은 인접 제3자 재산은 배상책임 담보에서 다루며, 진동·지지대 원인의 손해는 별도 특약이 필요합니다.

작성 성한욱 · 기업보험심사역(ACIU) · 보험중개사 등록 제2026-012201호
검토 본 글은 DB손해보험 건설공사보험 국문·영문 약관 원문을 기준으로 작성되었습니다. | 최종수정 2026-10-05

핵심 요약

공사 중 손해 재산은 공사목적물 · 주위재산 · 인접 제3자 재산 세 가지로 나눠 봅니다.
기존 건물은 공사목적물이 아니고, 배상책임에서도 공사관계자가 소유·관리하는 재산이라 면책 — 주위재산 특약이 없으면 공백입니다.
주위재산 특약은 착공 전 양호한 상태와 안전도조사서가 전제이며, 설계결함·안정성에 영향 없는 균열은 보상하지 않습니다.
이웃 건물 손해는 제3자 배상책임이지만 진동·지지대 원인은 기본 면책이라 별도 특약(붕괴 요건·사전 조사보고서)이 필요합니다.
두 특약 모두 착공 전 현황조사 기록이 사고 후 보상 판단의 근거가 됩니다.

세 가지 재산을 나눠 보기 Three kinds

공사 중 손해가 난 재산은 누구의 것이고 누가 관리하느냐에 따라 담보가 갈립니다. 건설공사보험(CAR)에서는 아래 세 가지로 나눠 봅니다.

구분	예	다루는 담보
공사목적물	짓고 있는 건물, 설치 중인 설비, 현장 자재	제1부문 재물손해(기본 담보)
주위재산	리모델링·증축 대상인 기존 건물, 현장 안의 발주자 기존 시설, 시공자가 관리하는 기존 구조물	주위재산 특별약관(재물손해 확장)
인접 제3자 재산	이웃 건물, 도로, 지하매설물, 행인 차량	제2부문 제3자 배상책임. 진동·지지대 원인은 진동, 지지대 철거 및 약화에 관한 특별약관

약관상 정의 DB손해보험 영국식 영문 CAR 약관은 이 특약을 "피보험자에게 속하거나 피보험자가 보호·관리·통제하는 기존 재산(existing property or property belonging to or held in care, custody or control by the Insured)"의 손해로 재물손해 담보를 확장하는 조항으로 정하고, 국문 번역본은 「주위재산 담보 특별약관」으로 부릅니다.

왜 기존 건물은 따로 담보해야 하나 The gap

제1부문 재물손해는 공사목적물만 담보합니다. 기존 건물은 공사목적물이 아니므로 여기서 빠집니다.

그렇다고 제3자 배상책임에서 보상되지도 않습니다. 국문 건설공사보험 약관 제17조는 "도급업자, 발주자, 공사에 관련된 자 및 이들의 고용인들이 소유, 보관, 보호 또는 관리하고 있는 재산의 손해에 대한 배상책임"을 면책으로 둡니다. 발주자 소유이거나 시공자가 관리하는 기존 건물은 이 면책에 걸립니다.

그래서 기존 건물 안에서 하는 리모델링·인테리어 공사, 운영 중인 공장 안의 증설 공사처럼 기존 재산 속에서 일하는 현장일수록 주위재산 특별약관이 핵심이 됩니다. (보험 교과서 표준 시나리오)

주위재산 특별약관의 조건 Endorsement terms

DB손해보험 국문 건설공사보험 약관의 주위재산 특별약관은 "보험의 목적이 건설공사 도중에 아래에 명기된 주위 재산에 입힌 급격하고도 우연한 재물손해"를 보상합니다.

항목	약관 내용
대상	증권(명세서)에 명기한 주위재산. 한 사고당·총 보상한도액을 따로 정함
전제 조건	착공 전 상태가 양호하고 필요한 안전조치가 완료되어 있을 것. 피보험자는 보험회사와 협조해 안전도조사서를 작성
포함되는 원인	진동, 지지대의 철거 또는 약화, 지하수 수위의 변화, 지반보강공사, 터널굴착공사 등 지지대·하층토 작업이 수반되는 공사로 인한 사고
보상하지 않는 손해	① 설계결함으로 인한 손해 ② 구조물의 안정성이나 사용자의 안전도에 영향을 주지 않는 균열 ③ 공사 중 추가로 필요한 안전조치 비용
자기부담금	별도로 정함. 약관 서식에는 한 사고당 손해액의 비율과 최저 자기부담금을 기재하는 칸이 있음

주위재산의 범위와 한도, 자기부담금은 인수사 인수심사에서 정해집니다.

인접 제3자 재산 — 진동·지지대 특약 Neighbouring property

이웃 건물·도로처럼 공사와 관계없는 타인의 재산 손해는 제3자 배상책임 담보에서 다룹니다. 다만 국문 약관은 "진동, 지지대의 철거 또는 약화로 인하여 발생한 신체장해와 재물손해에 대한 배상책임"을 기본 면책으로 둡니다. 굴착·터파기 현장에서 가장 흔한 인접 건물 균열이 바로 이 원인입니다.

이를 담보하는 진동, 지지대 철거 및 약화에 관한 특별약관은 조건이 까다롭습니다.

건물·토지·재물의 전부 또는 부분적인 붕괴가 있었어야 함
착공 전 온전한 상태였고 필요한 사고예방조치가 되어 있었어야 함
계약자가 자기 경비로 착공 전 조사보고서를 작성해야 함
공사의 성격·수행방법으로 보아 예견할 수 있는 손해, 안정성을 해치지 않는 외견상 손해, 예방·경감 비용은 보상하지 않음

진동·지지대 배상책임을 특약으로 담보하는지 보통약관에서 담보하는지는 약관 형식(국문·독일식 영문·영국식 영문)에 따라 다르므로, 견적 단계에서 어떤 약관인지 먼저 확인합니다.

착공 전에 준비할 것 Before works

준비 자료	쓰임
착공 전 현황조사(사진·균열 기록)	주위재산 안전도조사서, 진동·지지대 특약의 조사보고서 — 사고 후 "원래 있던 균열"과 구분하는 근거
주위재산 명세와 가액	기존 건물·시설 중 담보할 범위와 보상한도 설정
인접 건물·지하매설물 현황	제3자 배상책임 한도와 특약 필요성 판단
공법·굴착 깊이·흙막이 방식	진동·지지대·지하수위 위험 평가
도급계약서 보험 요건	기명·공동피보험자, 대위권 포기, 배상책임 한도 요구 확인

기존 건물 안이나 도심에서 공사하시나요?

공사 위치와 주변 현황, 도급계약서의 보험 요건을 기준으로 공사목적물·주위재산·제3자 배상책임을 나눠 설계하고, 인수 가능한 보험회사에 조건을 요청합니다.

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※ 당사 수수료는 인수사가 부담하며, 계약자 추가비용은 없습니다 (보험업법 제98조).

자주 묻는 질문

건설공사보험(CAR)에서 주위재산이란 무엇인가요?

공사목적물은 아니지만 공사현장 안팎에 있는 기존 재산 가운데, 발주자·시공자 등 피보험자가 소유하거나 보호·관리·통제하는 재산을 말합니다. 공사로 이 재산에 생긴 손해는 기본 담보로는 보상되지 않아 주위재산 특별약관으로 재물손해 담보를 넓혀 보상합니다. 담보 여부와 조건은 약관과 인수사 인수심사에 따라 달라집니다.

주위재산과 인접 제3자 재산은 무엇이 다른가요?

주위재산은 피보험자 측이 소유하거나 관리하는 기존 재산이고, 인접 제3자 재산은 이웃 건물·도로처럼 공사와 관계없는 타인의 재산입니다. 주위재산은 주위재산 특별약관(재물손해 확장)으로, 인접 제3자 재산은 제3자 배상책임 담보로 다룹니다.

리모델링·인테리어 공사에서 기존 건물이 손상되면 보상되나요?

기존 건물은 공사목적물이 아니고, 발주자가 소유하거나 시공자가 관리하는 재산이라 제3자 배상책임에서도 면책되는 것이 일반적입니다. 이 공백을 메우려면 기존 건물을 주위재산으로 명세에 올려 주위재산 특별약관을 붙여야 하며, 착공 전 상태가 양호하고 안전조치가 되어 있어야 합니다.

굴착 공사로 이웃 건물에 균열이 생기면 보상되나요?

이웃 건물 손해는 제3자 배상책임 담보의 영역이지만, 진동·지지대 철거·약화로 생긴 배상책임은 국문 약관 기본 담보에서 면책입니다. 진동, 지지대 철거 및 약화에 관한 특별약관을 붙여야 하며, 이 특약은 건물 등의 전부 또는 부분 붕괴가 있었을 것과 착공 전 조사보고서를 요건으로 합니다. 안정성에 영향이 없는 외견상 균열은 보상하지 않습니다.

주위재산 특약을 붙일 때 준비할 것은 무엇인가요?

주위재산의 명세와 가액, 착공 전 현황을 확인할 수 있는 안전도조사서(사진·균열 기록 등)가 필요합니다. 약관은 주위재산이 착공 전 양호한 상태이고 필요한 안전조치가 되어 있을 것을 전제로 하며, 피보험자가 보험회사와 협조해 안전도조사서를 작성하도록 정하고 있습니다.

주위재산 특약에서도 보상하지 않는 손해는 무엇인가요?

국문 약관 기준으로 설계결함으로 인한 손해, 구조물의 안정성이나 사용자의 안전에 영향을 주지 않는 균열, 공사 중 추가로 필요한 안전조치 비용은 보상하지 않습니다. 자기부담금도 별도로 정하므로 견적 조건을 확인해야 합니다.

알아두실 사항

이 글은 보험 관련 정보를 제공하기 위한 자료이며, 특정 보험상품의 청약을 권유하거나 담보를 확약하는 것이 아닙니다.
주위재산·진동 특약의 범위와 조건은 보험회사·약관 형식·인수조건에 따라 다르므로, 반드시 증권과 약관 원문을 확인하시기 바랍니다.
보험계약 체결 전 상품설명서 및 약관을 반드시 읽어보시기 바랍니다. 면책 및 지급제한 사유 등으로 보험금 지급이 제한될 수 있습니다.
보험중개사는 보험계약자를 위하여 보험계약의 체결을 중개하는 자로서, 보험회사를 대리하여 계약을 체결하거나 보험료를 수령할 권한이 없습니다.
계약 체결을 권유받으시거나 요청하시는 경우, 상품의 중요사항에 대해 설명받으실 수 있습니다.
보험료·보상한도·담보 범위는 보험회사의 인수심사를 거쳐 확정되며, 법령·약관 인용은 작성 시점의 현행 내용을 기준으로 합니다.
사실관계 정정 요청은 sales@n2nib.com 으로 보내주시면 확인 후 수정하고 정정 일자를 기록합니다. 당사의 편집 기준은 편집 기준에서 확인하실 수 있습니다.

이 글 최종수정 2026-10-05 · 다음 정기 검토 2027-01-05 · 작성·검토 성한욱(기업보험심사역 ACIU · 보험중개사 등록 제2026-012201호)

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